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青客上市成长租公寓第一股，但离“解套”还很遥远

网络整理 2019-11-07 06:31

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　　作者/苏琦编辑/魏佳

　　来源：燃财经（ID:rancaijing）

　　美国东部时间11月5日，青客公寓（QK）在纳斯达克成功上市。

　　上市前夕，青客公寓大幅削减募资额，从此前计划的1亿美元降至4800万美元左右，腰斩过半。本次IPO，青客发行价为17.00美元，开盘价为17.35美元，盘中一度涨到19美元，但收盘时回落到17.64美元，市值为8.37亿美元。

　　成功IPO之后，相比于被传出赴美上市计划的自如和已经提交招股书的蛋壳公寓，青客公寓成功“抢跑”，成为长租公寓海外上市第一股。

　　然而，“现在这个时代，先上市并不代表做得好。”有业内人士称，现在很显然不是一个上市的好时机，对于青客来说，手握的是带血的筹码。

　　从创立之初，青客公寓便开始借力资本。2012年6月获得纽信创投的天使投资；2013年12月获达晨创投的A轮融资；2015年5月拿到赛富亚洲领投的B轮1亿8千万元融资；2018年4月17日完成数千万美元的C轮融资，由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。青客公寓股权融资累计已超1亿美元。

　　与出色的募资能力相比，摆在青客公寓面前的是，三年亏损累计11亿、负债高达27亿的财务数据，以及“资不抵债”、“租金贷”隐患等悬而未解的大难题。即使上市，长租公寓第一股离“解套”依旧遥遥无期。

　　每出租一间房即亏损3821元

　　青客公寓成立于2012年，属于长租公寓行业起步较早的那一批，偏向为20-35岁城市青年租客提供1000-2000元/间的统一装修的公寓。为了打出差异化，青客通常选择稍偏僻的地铁站附近的公寓。

　　根据China Insights Consultancy的数据，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓排在国内长租公寓运营商的第三位。其在招股书中称，国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，而若以该类房间数计算，青客是行业第一位。

　　青客公寓还称，其2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，同样为行业最高。有业内人士告诉燃财经，业内的标准就是90%，如果想达到90%甚至更高，就要做促销，用价格杠杆来撬动出租率，但容易收不回本。

　　然而不管是行业第一还是第三，“以亏损换市场”是目前整个长租行业的现状，青客公寓也逃不开这一规律。

青客公寓持续亏损

　　据招股书显示，青客公寓2018财年净收入8.90亿元，较2017财年的5.23亿元增长70.3%，截至2019年6月30日止9个月，净收入为8.98亿元，较上年同期增长51.4％，净收入增速放缓。

　　而其净亏损金额由2017财年的2.45亿元扩大至2018财年的4.99亿元，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓净亏损为3.73亿元，高于上年同期的3.24亿元。至此，青客已经连续3年亏损，累计亏损11.17亿元。

　　按2019年6月30日为止97621家租户计算，青客公寓每租出一间房即亏损3821元。当然，与2018年每间房亏损5469元相比，亏损幅度有所收窄，但离营收平衡还很遥远。

　　在连续亏损的前提下，青客不得不放慢了它的扩张速度。

　　青客公寓成立运营的第一年（截至2012年12月31日），其可供出租的房间数为940间，且全部位于上海；截至2018年12月31日，其运营覆盖的6座城市共有91234间房间，复合年增长率为114.4%。

　　这种爆发式增长到了2019年已悄然放缓。截至2019年6月30日，青客公寓披露供给97621间房，增长率仅为7%，扩张乏力。

　　青客也意识到扩张将会带来亏损，其在招股书中称，将继续花费大量资金扩大公寓网络，我们发展业务的支出可能会比预期的花费更高，并且我们可能无法立即或大幅增加收入来抵消运营费用，因此我们可能会蒙受重大损失。

　　截至2018年12月31日，青客与房东的平均租赁合同签约期间为63.3个月，是中国主要的分散式长期公寓租赁运营商中最长的。但截至2019年6月30日，其中11.8％的合同将在2020财年年底到期，即将面临租金重新谈判，可能造成新一波租金上涨。

　　同时，租客流动性指标相当弱。截至2019年6月30日的9个月中，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间等于或长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，只有5.1%的租户选择了续租。

　　低于一年的平均租期，近半的租客提前退租，个位数的续租率，长租公寓第一股着实有些尴尬。

　　资不抵债，造血能力不足

　　青客公寓此次选择流血上市，其背后的巨大资金压力不言而喻。